手の掛かるマンション用地評価

相続税に財産評価におけるマンション用地の評価。
これが結構手がかかる。

広大なマンション用地の評価となると、住宅明細地図上複数ページにおよび、奥行距離だの想定整形地だのが紙1枚で表現しきれない。　こんな時は、まず地図を透明のＯＨＰシートに縮小コピーし、これを繋ぎ合わせて再コピーし、とにかくＡ３用紙１枚に全体像が収まるよう工夫している。
コピー機って、縮率○％と指定でき、一見精密機械のようだが、刷り上がりを繋ぎ合わせてみると微妙に縮率がずれていたりする。
この辺は目をつむるしかないだろう。

また、広大であればあるほど、評価地内で用途地域の区分が異なっていたりすることが多い。
今回あたったケースでは、県道沿いにあるマンション用地で、裏が閑静な住宅地であるケース。
県道から50ｍ奥までは｢準住居地域」、その奥が「第１種中高層住宅専用地域｣、裏側のマンション棟の建っていない部分が「第１種低層住宅専用地域｣、と３種類の用途地域が混在していた。
横浜市の場合はインターネットの「ｉ－マッピー」で確認できるので、いちいち都市計画課まで足を運ばなくても確認ができるようになった。便利になったもんだ。

さて、用途地域が確認できたところで、容積率の異なるごとに加重平均のためその面積を計算しなければならないが、ここまで来ると測量のプロでないと手に負えない。　以前は、各面積確定のため、測量図をまねて沢山の三角形に区分して「底辺×高さ÷２」を繰り返したこともあった。(こうなるともう一日仕事)

ところが最近、数千円の廉価なパソコンソフトを購入し、これが重宝している。
ソースネクストの｢デジタル全国地図｣という地図ソフトだ。
GoogleMapでも距離計算はできるが、｢デジタル・・・｣ではマウスで特定の部分を囲んでやるとその面積を求めてくれる。さすがに地図上マウスで正確に操作するのは至難の業だが、ある程度の誤差に目をつむれば、歪な用途地域ごとの面積を出すことが可能になる。

実際これだけのツールを駆使しても結構時間が掛かる。
マンションの場合、特に古いものだと、売買査定がかなり低く、通達による相続評価の方が高くなってしまいがちだ。元来土地の坪単価なんか度外視して売買価格が決まっているんだから、ハナっから通達評価に馴染む訳などない。
その辺を相続人さんから指摘されるのが税理士として辛いところであるが、かといって不動産鑑定士に報酬を払って評価をお願いするほど税額は変わらない。

税理士としては、できる限りの根拠付けをして対応するしかないんだろうな。